Najem prywatny w 2027 r.: zmiany w ryczałcie od najmu i nowa stawka 15%

Stan na dzień 26.10.2026.

Jeśli wynajmujesz mieszkanie lokatorowi, który nie jest z Tobą powiązany, w 2027 r. ryczałt od najmu się nie zmieni: nadal 8,5% przychodu do 100 tys. zł i 12,5% od nadwyżki. Zmiana dotyczy najmu na rzecz podmiotu powiązanego, np. własnej spółki — nadwyżka przychodu ponad 100 tys. zł będzie opodatkowana stawką 15%. Sejm uchwalił te przepisy 22 października 2026 r., teraz ustawa trafi do Senatu i do prezydenta. W Biurze Rachunkowym KPJ rozliczamy najem prywatny i w działalności, a poniżej znajdziesz kalkulator, który porówna ryczałt w 2026 i 2027 r.

Wpisz roczny przychód z najmu i wybierz, komu wynajmujesz:

Najem prywatny w 2027 r. — co się zmienia, a co zostaje

Zasady, które obowiązują od 2023 r., zostają: przychód z najmu prywatnego rozliczasz wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, bez odliczania kosztów uzyskania przychodu (np. amortyzacji czy odsetek od kredytu hipotecznego). Nowe stawki dotyczą zarówno najmu prywatnego, jak i najmu w ramach działalności gospodarczej.

Przykład: ryczałt od najmu własnej spółce w 2026 i 2027 r.

Weźmy przychód 180 000 zł rocznie z najmu lokalu własnej spółce z o.o. W 2026 r. ryczałt wynosi 8 500 zł (8,5% od 100 000 zł) plus 10 000 zł (12,5% od 80 000 zł), razem 18 500 zł. W 2027 r. nadwyżka 80 000 zł będzie opodatkowana stawką 15%, czyli 12 000 zł — razem 20 500 zł, o 2 000 zł więcej.

Kto jest podmiotem powiązanym przy najmie?

Ustawa o ryczałcie odsyła do definicji podmiotów powiązanych z art. 23m ust. 1 pkt 4 ustawy o PIT. Podmioty są powiązane, gdy jeden wywiera znaczący wpływ na drugi albo gdy oba są pod wpływem tej samej osoby. Znaczący wpływ to m.in.:

• co najmniej 25% udziałów w kapitale, praw głosu lub prawa do udziału w zyskach,
• faktyczna możliwość decydowania o kluczowych sprawach firmy, np. jako członek zarządu,
• związek małżeński albo pokrewieństwo lub powinowactwo do drugiego stopnia.

Powiązane są też spółka osobowa i jej wspólnicy. W praktyce stawka 15% obejmie najczęściej sytuację, w której wynajmujesz nieruchomość własnej spółce z o.o. albo spółce, w której jesteś wspólnikiem lub członkiem zarządu. Definicja jest jednak szeroka i obejmuje także powiązania rodzinne, dlatego przy wyższych czynszach od firm bliskich osób warto sprawdzić umowę przed 2027 r.

Zasady opodatkowania najmu prywatnego, które się nie zmieniają

Większość reguł rozliczenia najmu prywatnego w 2027 r. pozostaje taka sama jak w 2026 r. Podstawą jest ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

• jedyna forma opodatkowania to ryczałt. Od 1 stycznia 2023 r. najmu prywatnego nie rozliczysz na zasadach ogólnych (według skali podatkowej) ani podatkiem liniowym. Podatek od najmu płacisz od przychodu, czyli czynszu najmu i opłat, które najemca płaci Tobie;
• limit 100 000 zł dotyczy każdego podatnika osobno. Małżonkowie, którzy wynajmują wspólny lokal, mają własne limity, chyba że złożą oświadczenie, że cały przychód rozlicza jeden z nich;
• nie musisz zgłaszać najmu osobnym wnioskiem. Wystarczy, że wpłacisz ryczałt do 20. dnia miesiąca po miesiącu, w którym otrzymałeś czynsz (albo kwartalnie — do 20. dnia po kwartale), na swój indywidualny mikrorachunek podatkowy w urzędzie skarbowym;
• rozliczenie roczne składasz na zeznaniu PIT-28 do 30 kwietnia następnego roku.

Najem w ramach działalności gospodarczej rozliczasz według formy opodatkowania wybranej dla firmy, a jeśli jest to ryczałt — według tych samych stawek co najem prywatny.

Dlaczego ustawodawca zmienia ryczałt od najmu?

Według uzasadnienia projektu (druk sejmowy nr 3137) chodzi o sytuacje, w których przedsiębiorca na ryczałcie wynajmuje swojej spółce nieruchomość albo wydzierżawia jej np. znak towarowy. Spółka wlicza czynsz do kosztów i płaci niższy CIT, a wspólnik płaci od niego ryczałt 8,5% lub 12,5% — zamiast 19% podatku od dywidendy. Nowe stawki mają zmniejszyć tę różnicę.

Dlatego zwykły wynajem mieszkania studentom, rodzinie spoza kręgu powiązań czy niepowiązanej firmie zostaje na dotychczasowych zasadach.

Od kiedy obowiązują nowe stawki ryczałtu od najmu?

Nowe stawki mają dotyczyć przychodów uzyskanych od 1 stycznia 2027 r. Czynsz za grudzień 2026 r. otrzymany w 2026 r. rozliczysz jeszcze według starych stawek. Zanim przepisy zaczną obowiązywać, ustawę musi przyjąć Senat i podpisać prezydent — do tego czasu traktuj je jako planowane.

W tym samym pakiecie Sejm obniżył limit przychodów uprawniający do ryczałtu w działalności gospodarczej z 2 mln euro do 250 tys. euro i zmienił skalę podatkową. Szczegóły znajdziesz w artykule o nowych progach podatkowych od 2027 r..

Najem krótkoterminowy: osobna ustawa, inne obowiązki

Niezależnie od zmian w podatkach 8 października 2026 r. Sejm uchwalił nowelizację ustawy o usługach hotelarskich (druk nr 2865). Dotyczy wynajmu na krócej niż 30 dni jednemu klientowi, np. przez Airbnb czy Booking:

• numer ID z Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych trzeba podawać w ofertach na platformach,
• kary do 50 000 zł za brak wpisu do ewidencji albo brak numeru ID w ofercie,
• od 1 stycznia 2028 r. wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe będą mogły uchwałą zakazać najmu krótkoterminowego w budynku, a gminy wyznaczać strefy bez takiego najmu.

Ta ustawa nie zmienia stawek ryczałtu. Do czasu ogłoszenia w Dzienniku Ustaw jej treść może się jeszcze zmienić w Senacie.

Jak pomagamy w KPJ

Najem rozliczamy w ramach księgowości uproszczonej:

• prowadzimy ewidencję przychodów z najmu prywatnego i w działalności oraz liczymy miesięczne lub kwartalne płatności ryczałtu,
• sprawdzamy, czy najem jest na rzecz podmiotu powiązanego — to dziś pierwsze pytanie przed 2027 r.,
• przygotowujemy roczne zeznanie PIT-28 i pilnujemy terminów.

Granica: zajmujemy się księgowością i rozliczeniami. Gdy umowy najmu ze spółką wymagają analizy podatkowej, współpracujemy z kancelarią MK Legal. Artykuł ma charakter informacyjny i nie zastępuje indywidualnej porady.

Najczęstsze pytania